下面是小编为大家整理的2023年住宅市场分析报告,供大家参考。
住宅市场分析报告 3.1 北京总体市场分析 3.1.1 总体供应 截至 2003 年，全市住宅建设的总存量达到 2.4 亿平方米，2004 年末，总存量已经达到近 2.8 亿平方米，估计到 2005 年末可突破 3 亿平方米大关。
2004 年商品住宅现房竣工面积 2344.0 万平方米，同比增长12.6%，销售率为 97.5%，比 2003 年同比高出 12.4 个百分点。（注：现房销售面积指已竣工完成销售的面积，包含本年 1-12月住宅现房成交面积 1010.9 万平方米与 2003 年预售的住宅转入 2004 年竣工交用面积 1274.9 万平方米）。
2004 年商品住宅期房批准预售面积 2862.85 万平方米，同比增长 5%。
2004 年全市空置一年以上的商品房 298.8 万平方米，同比下降20.9％，其中，商品住宅下降 27%。
2005 年一季度商品住宅竣工面积为 235.4 万平方米，比去年同期增长 35.0%。
2005 年 1、2 月份商品住宅现房竣工面积 149.39 万平方米。
截至 2005 年 2 月底，全市商品住宅空置面积 346.43 万平方米。
表 表 3.1.1 北京新建住宅面积（百万平方米） 年份 2000 2001 2002 2003 2004 2005.1 、2 2 竣工面积 14.997 18.049 21.914 25.94 30.67 1.9634 住宅面积 10.14 14.08 19.26 20.81 23.44 1.4939 住宅比例 67.6％ 78％ 87.9％ 80.22％ 76.4％ 76.87％ 表 表 3.1.2 北京新建住宅套数 年份 2000 2001 2002 2003 2004 2005.1 、2 2 总计 149,970 180,490 219,140 149,970 281,233 40,123 商品住宅 101,400 139,340 192,620 101,400 240,700 38,733 比例(%) 67.6 78 87.9 67.6 85.59 96.53 资料来源：天福房产经纪 图 图 3.1.3 近年北京市住宅市场供应走势 （单位：百万平方米） 供应量10.93115.19914.99718.04921.914 20.08823.4405101520251998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 分析：
过去几年内北京市政府一直在加大郊区基础建设的力度，特别是郊区公共交通网络与高速公路的建设，这些工作都极大地增强了开发商与买家对郊区与环中心区住宅的信心。
由于年前的土地政策变动，房地产市场很可能在今年集中放量。估计 2005 年至少还有规划的近 3000 万平方米要投放市场。
3.1.2 市场需求 2004 年商品住宅现房销售面积 2285.8 万平方米，同比增长29.1%，竣工面积 2344.0 万平方米，销售率为 97.5%（注：商品住宅现房销售面积指已竣工完成销售的商品住宅面积，包含本年 1-12 月商品住宅现房买卖成交面积 1010.9 万平方米，与2003 年预售的商品住宅转入 2004 年 1-12 月竣工交用面积1274.9 万平方米）。
2004 年商品住宅期房批准预售面积 2862.85 万平方米，同比增长 5％，预售登记 2642.1 万平方米，预售率为 92.3%，比2003 年同期高 30.4 个百分点。
2004 年全市存量房交易 5.74 万套，706 万平方米，同比分别增长 67.9%、83.9%。存量房交易以二手商品住宅与再上市已购公房为主，分别占存量房交易总套数的 46.1%、52.6%。
2004 年全市预售的商品住宅中，以成交套数统计，商品住宅期房单套建筑面积要紧集中在 81-160 ㎡/套之间，占商品住宅成交总套数的 67.94％；其中，经济适用住房要紧集中在 81-120 ㎡/套之间，占经济适用住房成交总套数的 55.88%。
2005 年一季度，全市商品住宅销售 327.3 万平方米，超过全部商品房销售面积的 90%。截至今年一季度，全市商品住宅空置 645.3 万平方米，比去年同期下降 11.3%。（见下表） 2005 年 1、2 月，商品住宅现房销售面积 152.69 万平方米，高于竣工面积 3.3 万平方米。
2005 年 1、2 月，商品住宅期房批准预售面积 221.86 万平方米，同比下降 6.7%；预售登记 288.52 万平方米，同比增长8.3%。预售率为 130%，比 2004 年同期高 18 个百分点。
表 表 3.1.4 北京销售住宅面积（百万平米） 年份 竣工面积 销售面积 销售率 2004 年 2344.0 2285.4 97.5% 2005 年第一季度 235.4 327.3 139%预售良好 资料来源：天福房产经纪 图 图 3.1.5 近年北京市住宅销售走势 销售率58%45%70% 71%72% 73%82%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 分析：
200 上图中的住宅包含别墅、公寓、商品住宅与经济适用房。其中高品质公寓的平均销售率较普通中低售价住宅项目为低；地理位置不够理想的住宅项目的平均销售率较低，另外，大盘的销售大多较理想。
销售率逐年平稳上升，说明本市的房地产市场保持着健康、有序的进展。
住宅平均销售率的递增也是北京中低价位住宅比例增加的结果，同时销售率的递增也与进展商逐步重视消费者需求有关。
2004 年，全市预售的商品住宅中，商品住宅期房单套建筑面积要紧集中在 81-160 ㎡/套之间，占商品住宅成交总套数的67.94％，说明面积适中、总房款不太高的住宅仍是市场消费的主流。
3.1.3 近两年销售价格 表 表 3.1.6 北京住宅销售价格 年份 竣工面积 销售均价 销售率 2003 年 2081.0 现房 4456 期房 5253 80.22%% 2004 年 2344.0 现房 4747 期房 5629 97.5% 2005 年第一季度 235.4 5779（预） 139%预售良好 资料来源：天福房产经纪 3.1.4 北京市住宅消费分析 购房者低龄化趋势明显。
商品住宅购房对象以 40 岁下列为主，占 63％。年龄在 20 岁下列、21－30 岁、31－40 岁所占比重均有不一致程度增长；其 中，年龄在 21－30 岁所占比重增幅最大，为 9.9％。41－50 岁购房对象所占比重同比分别下降了 4.1％、7.8％。
购房者年龄结构变化图9.90%1.60%-4.10%7.80%0.50%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20岁以下 21—30 31—40 41—50 50岁以上 购房群体年龄结构比例2.00%38.80%24.20%21.50%17.60%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%20岁以下 21—30 31—40 41—50 50岁以上 购房者群体偏向低收入化。
购房对象家庭年收入以 10 万元下列为主，占 75.2%。家庭年收入 5 万元下列所占比重同比下降 11.7%；家庭年收入 5-10 万元、10-20 万元所占比重分别比 2004 年 2 季度增长了 5.8%、4.95％。（如下图） 购房群体家庭年收入变化比例图-11.70%5.80%4.90%0.70%-1.30%0.40%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%5万以下 5—10万 10—20万 20—30万 30—50万 50万以上 购房群体家庭年收入比例图1.30% 1.80%2.30%11.90%36.80%38.40%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%5万以下 5—10万 10—20万 20—30万 30—50万 50万以上 中高学历群体成为购房主力。
近 7 成以上的潜在购房群体拥有专科或者以上学历，购房群体越来越呈现理性的消费趋势。
外来投资客购买力强劲，二次置业者比例持续攀升。
购房对象置业目的以改善居住条件与基本居住为主，所占比重为 81.94%（其中，购买高档次商品住宅所占比重为 12.1％），投资仅占调查对象总人数的 7.9％。改善性购房需求、投资与其他目的购房需求同比分别增长 3.4%、0.6%与 0.1%。
投资所占比重增幅不大，需求稳固；基本居住、孩子上学购房需求所占比重同比分别下降了 0.5%、3.0%。（如下图） 购房群体置业目的变化示意图3.40%-0.50%0.60%-3.00%0.10%-4.00%-2.00%0.00%2.00%4.00%改善居住条件 解决基本需要 投资 孩子上学 其他目的 购房群体置业目的比例2.00%6.30%7.58%37.14%44.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%改善居住条件 解决基本需要 投资 孩子上学 其他目的 居民收入水平提高，购房可支付能力增强。
购房对象可支付月还款额以 2000 元/月下列为主，占 75.2%。1500 元/月以上的所占比重同比均有不一致程度增长，其中， 3000-4000 元/月购房对象增幅最大，为 2.4%；可支付月还款额为1000-1500 元/月及 1000 元/月下列购房对象所占比重同比分别下降了 4.1%、5.0％。（见下图） 购房者能支付月还款额比例变化图-5.00%-4.10%0.40%0.90%2.40%0.60%0.30%-6.00%-4.00%-2.00%0.00%2.00%4.00%1000以下1000—15001500—20002000—25003000—40004000—50005000以上 购房者能支付月还款额比例图11.20%36.70%23.60%16.30%4.80% 4.20%2.10% 1.10%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%1000以下1000—15001500—20002000—25002500—30003000—40004000—50005000以上 居民收入水平提高，可承受的房价提升 购房对象可承受价位以 7000 元/平方米下列为主，比重为92.4%，其中可承受 5000/平方米下列的所占比重为 56.7%；可承受4000 元/平方米以上的所占比重同比均有不一致程度增长，其中，可承受 5000-7000 元/平方米价位的所占比重增幅最大，为 4.0%。仅可承受 3000-4000 元/平方米、3000 元/平方米下列价位的购房对象所占比重同比分别下降了 7.5%、1.9%。（如下图） 购房群体可接受价位比例变化图-1.90%-7.50%3.70% 4.00%0.10%1.40%-10.00%-5.00%0.00%5.00%3000以下3000—40004000—50005000—70007000—1000010000以上 购房群体可接受价位比例图19.80%31.80%24.90%15.90%4.20%2.50%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%3000以下3000—40004000—50005000—70007000—1000010000以上 5 2005 年预期房价稳中略涨 65.9%的购房对象认为 2005 年房价基本不变或者略微上涨（房价涨幅≦5％），其中，认为房价略微上涨（房价涨幅≦5％）的所占比重为 44.88％，28.65%购房对象认为明显上涨（房价涨幅在5％～15％之间，比重为 22.95）或者大幅上涨（房价涨幅≧15％，比重为 5.7%），5.4%购房对象认为 2005 年房价下降。（如下图） 购房群体预期房价变化趋势0.60% 1.10%3.70%21.00%44.30%22.95%5.70%0.00%20.00%40.00%60.00%大幅下降明显下降略微下降基本不变略微上涨明显上涨大幅上涨 以上资料来源：天福房产经纪 3.1.5 住宅市场进展趋势 (1) 住宅存量持续增长 1997 年，全市住宅竣工面积为 987 万平方米，而 2002 年住宅竣工面积为 1800 万平方米，2004 年住宅竣工面积达到 2344.0万平方米。今后我市住宅建设的速度将继续增长，估计 2005年全市住宅建设增长速度在 10%-15%左右。
在看到本市住宅建设进展速度非常高的同时，也应该认识到这个增长率的基数是非常低的，北京住宅建设的进展仅仅有十年的时间。
(2) 需求水平保持平稳 尽管已经有大量住宅项目的存在，而且未来住宅项目仍在继续 开发，但北京居民对新住宅的需求一直保持着比较旺盛的水平。住宅需求能够分为下面几个方面：
由于收入的增加，目前有能力购买住房的首次购房者；
由于城市改造而需要动迁的市民；
为了工作方便，就近购买小面积住宅或者公寓的白领 目前已经拥有住房，但希望通过出售现有住宅而改善居住条件的家庭；
那些已经退休的老人，希望拥有更好的居住场所；
在中国经济快速进展的情况下致富的人群，他们现在能够购买更高档的住宅；
高收入家庭在郊区寻找更好的居住环境。
(3) 人口重新分布 基于种种原因，在最近几年，北京的人口分布逐步地出现了从市区向郊区迁移的现象。就现在情况来看，四、五环之间，特别是东四五环之间，由于距 CBD 等地近在咫尺，前景更是炙手可热。
这种现象的出现要紧是由于在北京的城市改造中产生了大量的拆迁人口，同时根据政府的城市规划，鼓励在郊区建设新的住宅区。
大量的交通网络工程已经完工，包含到昌平、顺义与通州的高速公路等，这些道路在 90 年代已经完成。这些年，在五环路，京开高速，京沈高速与京津塘高速沿线的住宅成为开发热点。这些高速公路的建设关于北京郊区的进展来说是至关重要的。
3.1.6 住宅市场未来预测 （1）需求 估计在中短期时间内，北京消费者对住宅的需求量继续增大。
城市改造造成拆迁人口对住房的需求水平提高。政府计划从现在到 2005 年前，北京将有 15 万户居民从市区动迁。
（2）供应 由于去年的土地政策与银行利率的调整，估计 2005 年北京住宅新供应量为 25 万套，总建面接近 3000 万平方米。
（3）继续住宅郊区化 随着围绕北京的五环路竣工，加上从北京出发的多条高速公路，都加速了北京住宅郊区化继续进行的步伐。
从现在开发情况看，短期内四、五环之间将是购房者的首选区域，这是由于这一区域距市中心较近，交通比较方便，升值力大。
（4）增长的购买力 估计在购房者中将有大量的年轻人，由于职业原因，他们有很大的机会增长工资与可支配收入的水平。
(5) 消费者期望值提高 许多潜在买家是年轻人，他们受现代生活节奏的影响较大。
在北京有 93%的购房者为自用，因此他们对房屋品质的选择将非常严格。
（6）置业门槛提高 去年央行调息，尽管对整个楼市不可能产生影响，但降低贷款比例将对购房者，特别是年轻人，产生巨大的影响。
2 3.2 区域住宅市场分析 3.2.1 项目分布 区域内各住宅物业的分布如图 2.1 所示。
图 图 3.2.1 项目分布图 1267118913141516172218192334520 2112102425262728 资料来源：天福房产经纪 （1）青年汇 （2）青年路小区 （3）甘露园 （4）甘露晴苑 （5）自由自宅 （6）兴隆家园 （7）叠彩园 （8）南太平庄小区 （9）东岸 （10）碧水星阁 （11）财满街 （12）住邦商务中心（13）远洋商务 （14）东恒时代 （15）白领家园（16）国美第一城 （17）华纺易城 （18）中水金海嘉园 （19）酷特区 （20）朝阳园（含国际创展中心） （21）朝阳无限 (22)罗马嘉园 （23）炫特区 （24）北京星河湾 （25）朝阳雅筑 （26）CASA （27）都会华庭 II（28）朝阳园 II ※ 以上分布标号侧重于 2000 年后入...