下面是小编为大家整理的2023年度2016-2021年中国商业地产市场开发运营及投融资战略研究报告,供大家参考。
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中国商业地产市场开发运营及投融资战略研究报告2016-2021 年
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前
言
商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。商业地产的形式多样，主要包括购物中心、百货、超市、商业街、主题商场、专业市场、写字楼、酒店等。
2015 年，中国商业营业用房投资额为 14607 亿元，同比增长 1.82%；销售 面积为 9251.94 万平方米，同比增长 1.95%；销售额为 8845.57 亿元，同比下降 0.68%。
国家统计局发布的数据显示：2015 年，全国办公楼投资额达 6210 亿元， 同比增长 10.1%。全国办公楼销售面积达 2912.26 万平方米，同比增长 16.6%； 销售额达到 3760.92 亿元，同比增长 27.7%。
现阶段，商品住宅市场为居民储蓄-投资最大的转化器，大部分居民储蓄都投向了商品住宅，导致社会零售品消费能力很低。在“创新驱动，内生增长” 的经济目标下，商品住宅消费占 GDP 的比将逐渐下降。商业地产为后周期行业， 居民消费能力提高，娱乐休闲和购物需求释放，将带动商业营业用房的发展； 产业结构升级，中小企业发展也会带动办公楼的需求。
而商品住宅市场已经进入整合期，从长期发展阶段来看，商品住宅的高速发展期即将结束。一直以来，支持商品住宅市场发展的基础有两个镇化、一个是人口红利。预计 2020 年中国城镇化率将达到 65%左右，农村劳动力转移放缓， 之后城镇化增速下滑；从生育高峰看，虽然人口基数增加，但新生婴儿数大幅下降，加上老龄化加速，未来地产新增需求不容乐观。商业地产对商品住宅有显著的替代性，商品住宅发展高峰过后，将迎来商业地产的发展高峰。预计到 2021 年，中国商业营业用房销售面积将突破 1.25 亿平方米，中国商业地产投 资规模可突破 2.2 万亿元。
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目 录 第一篇 发展现状篇 ................................................ 30 第一章 中国商业地产行业相关概述 .................................. 30 第一节 商业地产的相关概述 .................................... 30 一、商业地产的定义 ....................................... 30 二、商业地产的分类 ....................................... 30 三、商业地产的模式 ....................................... 31 第二节 中国宏观经济环境分析 .................................. 31 一、中国 GDP 增长情况分析 ................................. 31 二、工业经济发展形势分析 ................................. 32 三、社会固定资产投资分析 ................................. 33 四、全社会消费品零售总额 ................................. 34 五、城乡居民收入增长分析 ................................. 34 六、居民消费价格变化分析 ................................. 35 第三节 中国社会环境分析 ...................................... 35 一、人口环境分析 ......................................... 35 二、中国城镇化率 ......................................... 37 第四节 商业地产业政策环境分析 ................................ 37 一、房地产土地政策分析 ................................... 37 （一）调整住房公积金存贷款利率 ............................ 37 （二）个人转让两年以上住房免征营业税 ..................... 38 （三）《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》 ............... 38 （四）《关于优化 2015 年住房及用地供应结构，促进房地产市场平稳 健康发展的通知》 ......................................... 38 （五）《不动产登记暂行条例》 .............................. 38 （六）《关于全面深化公安改革若干重大问题的框架意见》 ....... 39 （七）《关于全面深化公安改革若干重大问题的框架意见》 ....... 39 （八）
《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》 ..................................... 39 二、商业地产主要政策法规 ................................. 39 三、商业地产区域政策分析 ................................. 40 （一）北京商业地产发展政策 ............................... 40 （二）上海商业地产发展政策 ............................... 40 （三）深圳存量商业地产新规 ............................... 41 （四）广州商业地产发展政策 ............................... 41 （五）其他地区商业地产政策 ............................... 42 四、2016 年房地产政策分析 ................................. 43 第五节 商业用地供应情况及价格分析 ............................ 44 一、商业用地指数趋势分析 ................................. 44 二、商业用地供应规模分析 ................................. 44 三、商业用地市场价格分析 ................................. 46 第二章 中国商业地产行业发展分析 .................................. 48 第一节 房地产发展现状分析 .................................... 48
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一、房地产开发景气指数 ................................... 48 二、房地产开发投资分析 ................................... 48 三、房地产施、竣工面积分析 ............................... 49 四、房地产销售面积及金额分析 ............................. 50 五、房地产开发到位资金情况 ............................... 50 六、房地产市场价格走势分析 ............................... 51 七、商业地产行业存在的问题 ............................... 52 第二节 商业地产行业投资背景 .................................. 53 一、商业地产行业发展历程 ................................. 53 二、商业地产行业驱动因素 ................................. 53 三、商业地产发展的必然性 ................................. 55 第三节 商业地产行业发展分析 .................................. 57 一、商业地产市场现状分析 ................................. 57 二、商业地产指数趋势分析 ................................. 58 三、商业地产发展特点分析 ................................. 60 四、商业地产进入调控视野 ................................. 61 五、商业地产市场热点分析 ................................. 61 六、商业地产市场形势分析 ................................. 64 七、商业地产发展方向分析 .................................. 64 第四节 商业地产行业运营分析 .................................. 68 一、商业地产开发投资额分析 ............................... 68 二、商业地产销售面积分析 ................................. 68 三、商业地产的销售额分析 ................................. 69 四、商业地产销售价格分析 ................................. 69 五、商业地产价格影响因素 ................................. 70 第五节 商业地产行业竞争格局 .................................. 71 一、房地产企业竞争格局分析 ............................... 71 （一）房地产开发企业排名 ................................. 71 （二）房地产品牌企业竞争 ................................. 72 二、商业地产市场竞争态势分析 ............................. 73 三、商业地产市场竞争全面升级 ............................. 74 四、各大城市商业地产竞争态势 ............................. 76 五、商业地产五大发展趋势分析 ............................. 80 六、商业地产的全渠道模式分析 ............................. 83 第六节 商业地产经营策略分析 .................................. 83 一、零散销售、统一经营 ................................... 83 二、零散销售、各自经营 ................................... 84 三、整体出售、整体经营 ................................... 84 四、整体出租、整体经营 ................................... 84 五、零散出租、各自经营 ................................... 85 第三章 中国商业地产行业盈利模式分析 .............................. 86 第一节 国外商业地产企业盈利模式分析 .......................... 86 一、美国商业地产企业盈利模式分析 ......................... 86
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（一）商业地产企业盈利模式发展历程 ....................... 86 （二）商业地产企业盈利模式特点分析 ....................... 87 二、新加坡商业地产企业盈利模式分析 ....................... 88 （一）商业地产企业盈利模式发展历程 ....................... 88 （二）商业地产企业盈利模式特点分析 ....................... 90 第二节 商业地产企业开发销售盈利模式 .......................... 91 一、商业地产企业散售盈利模式 ............................. 91 （一）散售模式类型分析 ................................... 91 （二）散售模式适用物业 ................................... 92 （三）散售模式的优劣势 ................................... 93 二、商业地产企业整售盈利模式 ............................. 94 （一）整售模式操作方式 ................................... 94 （二）整售模式主要特点 ................................... 94 （三）整售模式适用物业 ................................... 95 （四）整售模式的优劣势 ................................... 95 第三节 商业地产企业持有经营盈利模式 .......................... 95 一、完全自营模式分析 ..................................... 95 （一）完全自营模式资源要求 ............................... 95 （二）完全自营模式优劣势分析 ............................. 97 二、自营+经营贷模式分析 ................................... 97 （一）模式操作方式 ....................................... 97 （二）模式资源要求 ....................................... 98 （三）模式优劣势分析 ..................................... 98 三、资本运作模式分析 ..................................... 99 （一）资本运作模式操作方式 ............................... 99 （二）资本运作模式优劣势分析 ............................ 100 第四节 商业地产企业混合运作盈利模式 ......................... 100 一、混合运作模式操作方式分析 ............................ 100 二、混合运作模式主要特点分析 ............................ 100 三、混合运作适用物业类型分析 ............................ 100 四、混合运作模式优劣势分析 .............................. 101 第五节 主要商业地产盈利模式对比分析 ......................... 101 第四章 中国商业地产项目营销管理分析 ............................. 103 第一节 商业地产项目商业规划 ................................. 103 一、商业经营规划的布局顺序 .............................. 103 二、商业经营规划的整体利益 .............................. 103 三、商业规划的黄金分割定律 .............................. 105 四、配套设施的作用与投入 ................................ 106 五、商铺格局规划分析 .................................... 107 第二节 商业地产项目经济测算 ................................. 109 一、商业地产项目经济测算 ................................ 109 二、商业地产项目定价方式 ................................ 110 三、商业地产项目经济效益 ................................ 111
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第三节 商业地产目标市场选择 ................................. 113 一、目标市场的选择策略 .................................. 113 （一）集中化进入策略 .................................... 113 （二）商品专业化策略 .................................... 113 （三）市场专业化策略 .................................... 113 （四）选择性进入策略 .................................... 113 （五）市场全覆盖策略 .................................... 114 二、项目开发商圈分析法 .................................. 114 三、商业地产项目客户定位 ................................ 120 （一）商圈范围界定 ...................................... 120 （二）消费者定位 ........................................ 120 （三）商家定位 .......................................... 121 （四）投资者定位 ........................................ 121 四、商业地产项目业态定位 ................................ 121 （一）业态分类与特点 ...............